あえて!中古マンションを選ぶ理由

新築マンションではなく、中古マンションをおすすめするワケ。
長年中古マンションの売買に携わってきたプロから見ると、
新築マンションより中古マンションの方が圧倒的に魅力があるからです。

理由その1 新築マンションの価格下落幅は、中古マンションに比べて大きい

よくお客様から言われるのが「中古マンションより新築マンションの方が価値が高いから新築マンションの方が良い」ということです。 当然ながら、購入したその時点では中古マンションより新築マンションの方が価値が高いのは間違いありません。しかし、購入後の「価格下落リスク」は圧倒的に新築マンションの方がハイリスクなのです。 新築マンションの価格には、その物件がもつ価値に加え「営業コスト」が上乗せされています。営業コストとは、人件費・広告宣伝費(チラシ代等)・モデルルーム維持費などです。そのため、新築当初から5年~10年にかけて価格の下落幅が非常に大きくなる傾向にあります。

マンション価格は新築時価格を100として上図のような曲線を描きます。そのマンションがもつ各種条件により、価格下落率が異なります。 実際に経験したお話ですが、新築マンションを購入したものの、ある理由で売却をしなければならなくなったお客様から売却の依頼を受けたことがあります。購入してまだ数ヶ月ということと、住宅ローンの残債がまるまる残っているということでしたので、新築時価格と同じ価格で販売をスタートしました。ほぼ新築ということもあり内覧者数は多いのですが、なかなか成約に至らず、結果として200万程度値下げしてようやく売れました。

このことからわかるように、日本においては「新築」に対する価値が異常に高く、たとえ数ヶ月でも誰かが一度でも住んだことがある「中古」にその価値を見いだしにくいのです。結局、新築マンションを購入し入居した時点で「中古」となり、価格が 大幅に下がってしまうわけです。 もちろん、中古マンションも価格は下落していきますが、上図からもわかるように、その下落はゆるやかです。万が一、購入10年後に失職してローンの支払いが厳しくなった場合も、中古マンションなら残債も少なくスムーズに売却できる可能性が高いのです。

理由その2 新築マンションより、中古マンションの方が好立地

単純に、新築マンションよりも中古マンションの方が住環境が良いエリアに立地している場合が多いというのは事実としてあります。それはどうしてでしょうか。 それは、街が発展する経緯を考えてみればわかります。そもそも周辺環境が良い街というのは、歴史的背景を持った街であることや、市街地を形成するにあたり基幹道路や交通機関が発達した街が多く、そのエリアに存在する中古マンションは、これまで開発業者がこぞって分譲マンションを建設してきました。結果として、良い街にはすでに中古マンションや住宅が数多く存在しているのです。 つまり、良い街の一等地は中古マンションがすでに建設されているので、そこに新築マンションを建設しようとしても、すでに街が成熟されていて、近くにマンション用地が残っていることは少ないわけです。新築マンションを供給している開発業者は、多少の立地は犠牲にして、仕様設備や価格面で生き残りをかけています。完成後のある程度の価格の下落は避けられないでしょう。

反対に、長期にわたり活気がある街のマンションは、多少古くても、それなりに資産価値は維持できています。 「マンションは立地を買え」と言われる所以です。 もし、価値が安定している街の一等地にマンション用地が出てきたとしても、その場所に新築マンションを建てるのはかなりのコストがかかります。 結果として、一般的には手が出にくい価格帯の物件になる可能性があります。もちろん、そういった一等地のマンションは、新築の中でも価値が下がりにくいマンションですので、自己資金がそれなりに用意できる方にはオススメできます。ただし、それは一般的な話ではありません。

一般的に、エリアを限定して探す場合や、交通利便性の良さなど立地条件にこだわりがある場合は、中古マンションのほうが断然有利になるということなのです。

理由その3 青田買いの新築マンションに対して、現物を見れる中古マンションはリスクが低い

新築マンションのモデルルームを見ると目がハートマークになる方が多いのではないかと思いますが、新築マンションの購入を決定するための材料は、図面と完成され尽くしたモデルルームしかありません。そこに落とし穴があります。 マンションが完成し、いざ入居してみると「思っていたより狭い」とか「モデルルームと違う」とか「日当たりが悪い」等々・・・不満がつきものです。しかし、購入した以上買い直すわけにもいかず、住み続けるしかないわけです。 一方、中古マンションは実際に住むことになるであろう現物を見て購入を決定することができるわけですから、まだ完成もしていない新築マンションを購入するよりリスクが低いのは明らかです。

また、「マンションは管理を買え」と言われるほど日常の維持管理は大事です。一般的に、所有者全員が組合員となって管理組合を結成し、その管理業務を管理会社に委託するケースがほとんどです。中古マンションの管理組合は数年の管理実績が当然あり、修繕積立金もどの程度積み立てられているか等、「管理の質」は調査すればすぐにわかります。 しかし、新築マンションはこれから管理が始まるわけで、どのような管理が行われるかわかりません。管理会社に委託すると言えど、管理組合のあっての管理会社。管理組合の意向は当然無視できません。どんな人が入居しているかわからない状態でコミュニティを形成するわけですから、実際数年経過してみないと管理の質は判断できないのが現状です。

特に、修繕積立金の値上げについては重要な問題です。初年度から長期修繕計画を策定しているマンションが多く、修繕積立金の値上げについても計画は立てていますが、一定数の組合員の同意がなければ値上げできないことになっています。住宅ローンの支払いが重く、修繕積立金の値上げには反対!という方もいらっしゃるかもしれません。そうなると、修繕積立金が不足し、満足な維持修繕ができない。そして、資産価値も下がる。そんな最悪なパターンに陥ります。

理由その4 中古マンションは新築マンションより価格が安い。そのメリットは?

例えば、鹿児島中央駅を頻繁に利用するAさんとBさんが同駅周辺でマンションの購入を検討しているとします。Aさんは新築マンション、Bさんは中古マンション、予算は二人とも同等だとします。 鹿児島中央駅周辺は地価も高く、新築分譲マンションの価格帯はもう推して知るべし。Aさんは予算オーバーで駅から離れた別エリアで新築マンションを購入しました。 一方、Bさんは予算内の中古マンションを見つけ、購入しました。しかも、リノベーションを行い、自分の好きなデザイン、ライフスタイルにあった間取りに変更し、満足な暮らしをしています。

作り話のようですが、この手の話はよく見聞きします。新築マンションにこだわる方は、新築マンションでなければダメなので、Aさんの例ですと予算にあわせて希望エリアを諦めて別のエリアに住んでしまいましたが、あきらめた要素が後々後悔につながることが非常に多いです。もちろん、満足されてお住まいになっていらっしゃる方も多いですが、特に、その街の利便性を妥協すると後悔する方が多いように思います。 中古マンションは、新築マンションより選択肢が多く、場合によってはリノベーションで新築マンションには無い「自分らしい住まい」を実現されている方もいらっしゃるのです。 あなたはAさんとBさん、どちらがいいと思いますか?

理由その5 リノベーションをして自分らしく住むことができる

「リノベーション」。言葉は聞いたことがあるという方が多くなってきました。「リフォーム」と混同されがちなのですが、全く性質の異なるものです。簡単に説明しますと、
リノベーション・・・既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすること。マイナスのものをゼロからプラスαの付加価値をつけるイメージ。
リフォーム・・・老朽化した建物を新築の状態に戻すこと。マイナスの状態のものをゼロに戻すイメージ。

中古マンションを買ってリノベーションする方が鹿児島でも増えてきており、あらためて中古マンションの良さが見直されていると実感しています。新築マンションよりリーズナブルに自分らしい住まいを手に入れるのはやはり魅力のようです。 ただ、お金をかけて贅沢すれば良いというものではなく、築年数や室内の状態、そして予算を考慮しなければなりません。すべてを解体しスケルトン状態にして、一から作り上げるフルリノベーションもあれば、使えるものは使い、使えないものは取り替える、そこに、デザインを組み込む、というようなプチリノベーションもあります。どちらも設計からしっかり行えば満足のいくお部屋に仕上がることは間違いありません。

いずれにしても、リノベーションでは「付加価値を生み出す」ことがゴールです。 無駄にお金をかけすぎず、デザインの力で解決していくのが成功のコツだと考えてます。あくまでも、物件価格と資産性のバランスをとりましょう。