マンション選びと同じ位大事な資金計画

マンション選びと同じくらい大事なこと。そうです、
「資金計画」
です。とっても重要なこの「資金計画」ですが、意外にあいまいな考えの方が多いのです。
「マンション購入やリフォーム・リノベーションの予算はいくらですか?」
と聞かれて、パッと答えられますか?
「う~ん、だいだい全部で3,000万円くらいかなぁ・・・」
って感じではありませんか?
それって、実はとても危険なんです。
あなたの家計とにらめっこして、実際いくらの物件が買えるのかきちんと把握しないといけません。
まずは、自分の家計を確認してみましょう。

Point1

可処分所得(いわゆる手取り額)から、住居費はいくら出費できるか考えてみましょう。食費、教育費、光熱費などなど、住居費以外にも重要な出費があるわけですから、無理のない範囲で設定しましょう。マンションは、管理費等必要ですのでこちらもお忘れなく。

Point2

自己資金はいくら準備できるか考えましょう。あなたの全財産はいくらですか?もちろん、全財産を投入してはなりません。今後生活していく上で、突発的な出費があるかもしれませんので、ある程度は残しておくべきです。 一般的には、売買代金の20%を自己資金として準備するのが望ましいとされています。

Point3

毎月の住居費と自己資金投入額が決まったら、住宅ローンを何年間組むか考えてみましょう。理想は、定年退職までに住宅ローンの返済が終了することです。60才が定年として、30才で購入した場合30年、40才で購入した場合20年、という具合にです。とはいえ、借入期間が短すぎると毎月の返済が大きくなるので、完済時年齢が退職年齢を超える場合は、退職後の返済をどうするかも考えておいた方が良いですね。 ほとんどの金融機関では最大35年の住宅ローンを組めますが、完済時年齢制限がありますので、誰でも35年組めるわけではありません。また、中古マンションを購入する場合、既に築年数が経過しているので、35年の住宅ローンを組めない場合があります。

Point4

毎月の住居費と自己資金投入額、借入期間が決まったら、金利を確認をします。住宅ローンの金利は各金融機関によってバラバラです。また、金利も変動金利と固定金利とあります。どちらにもメリットとデメリットがありますので、あなたのライフスタイルにあった商品を選ぶことが大事です。

変動金利

その名の通り、年に2回金利の変動・見直しがあります。実際には5年間は返済額は変わりません。また、5年毎に返済額の見直しが行われますが、仮に金利が大きく上がっても現返済額の1.25倍以上は返済額が上がることはない仕組みになっています。ただ、いずれも金利が上がれば、返済額は変わらないのですから、返すべき元金を少なくし利息を増やすことで、返済額を同じになるように、あるいは25%を越えないように調整していますから、いわば返済の先送りのようなものですね。

固定金利選択型

借入当初から一定期間は固定金利になり、その期間が過ぎると変動金利になります。当初2年間固定、当初5年間固定、当初10年間固定という商品です。銀行によっては、固定金利の期間が過ぎれば、再度、固定金利か変動金利を選択出来る銀行もあります。

全期間固定金利

フラット35に代表される、返済の全期間を固定金利にしたものです。将来にわたって金利が確定しますので、資金計画が立てやすいというメリットがありますが、設定される金利は、上の2つに比べて最も高いです。 完済まで安定した返済プランを立てたい人にはオススメの商品です。

ここまで決まったらあなたのだいたいの予算が決まります。

  1. 毎月出費できる住居費     10万円
  2. 管理費等や固定資産税    3万円
  3. 自己資金投入額         200万円
  4. 借入期間             35年間
  5. 金利                1%

この例の場合、2,700万円がおおよその購入予算となります。

ご自身の家計は把握できましたか?
住宅ローンを利用する時は、「いくら借りれるのか?」ではなく「いくら返せるのか?」ということをしっかり考えることがとても大事なんです。

次は、住まいを買うときには必ず「諸経費」がかかります。次は、この「諸経費」についてお教えします。

●仲介手数料

不動産会社に支払う手数料です。売買代金が400万円以上の場合、
(売買代金×3%+6万円)×1.08(消費税等)
という計算式にあてはめると、仲介手数料がわかります。
例えば、売買代金が2,000万円の場合、
(2,000万円×3%+6万円)×1.08=71.28万円
となります。

●ローン保証料

住宅ローンは、原則連帯保証人が不要です。そのかわり、保証会社に連帯保証人の代わりになってもらうことになります。その保証会社に支払うお金です。ただし、審査結果によりローン保証料が0円とする金融機関もありますので、詳しくは弊社スタッフまで。

●登記費用

マンションを購入した際に所有権移転や住宅ローンを利用すると抵当権設定をするこのになりますが、この手続きを司法書士に任せることが一般的です。その司法書士に支払う報酬、登記の際必要な登録免許税などです。

●火災保険

住宅ローンを組む際、長期火災保険の加入を義務付けている金融機関が多いです。最大35年の長期火災保険となれば、割引もありますが、それでもかなり大きい金額になります。 金融機関によっては、借入期間よりも短い期間の火災保険でもOKとするところが多くなったきました。

●団体信用生命保険

こちらも、住宅ローンを組む際、加入が義務付けられています。ただ、保険料は金融機関が負担をしてくれますので、金銭的な負担はありませんが、健康状態が悪く保険に加入できないとなると、お金を借りられませんので、健康にも気をつけましょう。

●印紙税

不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書は、印紙税が課税されます。規定の額の収入印紙を貼付し消印をすることで納税します。

以上が、主な諸経費の内訳です。 だいたい、購入金額の5~10%が目安になります。個別のケースで必要な経費は異なりますので、弊社スタッフまで納得するまで聞いてくださいね。